2024年的房价只会更低
昨天某知名app上弹出了一个某老师预判房价会在2024年三四季度止跌的判断,我来唱个反调,我非常之不同意这种说法,因为房价真正意义上的下跌,从2024年才刚刚开始。
我之前说过经营贷的事儿,可能很多人就当几个字眼直接飘过去了,其实这是个真正严重的雷,因为我身边的一些现金流不太够的老板都用过。经营贷的大爆发大概是在2021年以后,而这里面有很多人,是拿来置换曾经的高利率房贷的,也就是说用企业经营数据和房子或房子的残值作为抵押,来获得一笔相对低息的贷款。这笔钱你可以去把房贷还清,也可以用来干别的事——据我所知,很多人都用来干别的事了。
经营贷基本是按月付息,到期还本,时限是3年,因为超过3年需要向央行报备,所以很多银行会卡在三年这个点,这样计算,从2021年开始,到2024年就会迎来第一波的到期还贷潮。我可以这么说,如果正常要还本后再续贷,90%以上的人都是还不起的,原先类似的贷款到期后,都是直接找过桥资金过一下,再直接续贷。过桥资金的短期利率虽高,但时间短,还能承受,可现在不行了,因为抵押物房子的评估价即将大幅下滑,这就导致续贷续不出这么多钱,于是中间动则几百万的缺口,就需要自己补进去。
谁补得进去?有人补的进去,但我知道的是,多数人都补不进去。这个时候房子怎么办?市场上的二手房供应量将进一步大幅增加,这个事情不结束就不算完,所以不仅是2024年,2025年也还会继续下跌。
中国这20年取得了一些成就,但最耀眼的,还是吹出了楼市这个超级大泡沫。北上广深的房价赶英超美,可我们的人均收入呢?远低于这些发达国家,哪怕是一线城市。是我们没意识到吗?不,早就意识到了,但这个超级大泡沫里的利益太大了,太多人不希望它调整,其中地方政府卖地是最大的获益方,还有一大堆的机构,隐藏在利益链里,不停地蚕食这中间的收益。
很早之前,我们就限制了银行贷款给房地产企业的规模,可限住了吗?没有。我们总以为政策是万能的,但事实上并不是,钱这个东西,永远会留向收益最高,最疯狂的地方,你认不认同?不管你怎么放水,不管你怎么监管,钱是不会听你的,不是你想让它去哪儿就去哪儿的。
举个例子你发钱去支持高新技术产业,但你知道它们拿了钱去干嘛吗?我知道,因为好几个头部企业的情况我都了解——如果现在房地产还火热,它们一定去搞房地产,p2p热时候就去做金融,最后还是流向房产,那房地产不热了,中国经济不热了呢?它们就会想方设法虚构海外合作项目把钱换成外币运出去——最后你想扶持的东西,都得打个七七八八的折扣,rmb汇率还会承受更大的压力。房地产行业疯狂的时候,影子银行是最多的,为什么?因为银行不能直接放贷,那就给信托,给保险,给其他有金融属性和金融牌照的机构,这不违规吧?最后中间商加价几个点,包装几个产品,还是流向房地产公司,你根本堵不住也穿透不了的。中间这几个点银行知道是怎么回事,所以它们除了正常利息以外,也还会继续再要求往回分一点。
最近一段时间,我已经看到好几起银行行长自杀或是坠楼的新闻,当你以为房价已经跌得足够多的时候,其实20多年全民炒房的恶果,才刚刚开始显现。曾经银行认为房子是最优质的抵押物,于是拼命地通过各种渠道把自己的资金流向房地产,殊不知这正造成了自身的脆弱性,一旦趋势反转,所有金融系统都将瞬间崩溃,就连银行们,也将全面进入资不抵债的时代。
而银行一旦全面出事,还扯什么房价,中国经济将丢失这10几20年来筑起的所有堡垒。假如这个时候你还在想你的房子什么时候会回升,而不是先考虑你生活的这片土地,你所使用的法币计价的资产会不会被全面偷家,那已经完全关注错了地方。
昨天某知名app上弹出了一个某老师预判房价会在2024年三四季度止跌的判断,我来唱个反调,我非常之不同意这种说法,因为房价真正意义上的下跌,从2024年才刚刚开始。
我之前说过经营贷的事儿,可能很多人就当几个字眼直接飘过去了,其实这是个真正严重的雷,因为我身边的一些现金流不太够的老板都用过。经营贷的大爆发大概是在2021年以后,而这里面有很多人,是拿来置换曾经的高利率房贷的,也就是说用企业经营数据和房子或房子的残值作为抵押,来获得一笔相对低息的贷款。这笔钱你可以去把房贷还清,也可以用来干别的事——据我所知,很多人都用来干别的事了。
经营贷基本是按月付息,到期还本,时限是3年,因为超过3年需要向央行报备,所以很多银行会卡在三年这个点,这样计算,从2021年开始,到2024年就会迎来第一波的到期还贷潮。我可以这么说,如果正常要还本后再续贷,90%以上的人都是还不起的,原先类似的贷款到期后,都是直接找过桥资金过一下,再直接续贷。过桥资金的短期利率虽高,但时间短,还能承受,可现在不行了,因为抵押物房子的评估价即将大幅下滑,这就导致续贷续不出这么多钱,于是中间动则几百万的缺口,就需要自己补进去。
谁补得进去?有人补的进去,但我知道的是,多数人都补不进去。这个时候房子怎么办?市场上的二手房供应量将进一步大幅增加,这个事情不结束就不算完,所以不仅是2024年,2025年也还会继续下跌。
中国这20年取得了一些成就,但最耀眼的,还是吹出了楼市这个超级大泡沫。北上广深的房价赶英超美,可我们的人均收入呢?远低于这些发达国家,哪怕是一线城市。是我们没意识到吗?不,早就意识到了,但这个超级大泡沫里的利益太大了,太多人不希望它调整,其中地方政府卖地是最大的获益方,还有一大堆的机构,隐藏在利益链里,不停地蚕食这中间的收益。
很早之前,我们就限制了银行贷款给房地产企业的规模,可限住了吗?没有。我们总以为政策是万能的,但事实上并不是,钱这个东西,永远会留向收益最高,最疯狂的地方,你认不认同?不管你怎么放水,不管你怎么监管,钱是不会听你的,不是你想让它去哪儿就去哪儿的。
举个例子你发钱去支持高新技术产业,但你知道它们拿了钱去干嘛吗?我知道,因为好几个头部企业的情况我都了解——如果现在房地产还火热,它们一定去搞房地产,p2p热时候就去做金融,最后还是流向房产,那房地产不热了,中国经济不热了呢?它们就会想方设法虚构海外合作项目把钱换成外币运出去——最后你想扶持的东西,都得打个七七八八的折扣,rmb汇率还会承受更大的压力。房地产行业疯狂的时候,影子银行是最多的,为什么?因为银行不能直接放贷,那就给信托,给保险,给其他有金融属性和金融牌照的机构,这不违规吧?最后中间商加价几个点,包装几个产品,还是流向房地产公司,你根本堵不住也穿透不了的。中间这几个点银行知道是怎么回事,所以它们除了正常利息以外,也还会继续再要求往回分一点。
最近一段时间,我已经看到好几起银行行长自杀或是坠楼的新闻,当你以为房价已经跌得足够多的时候,其实20多年全民炒房的恶果,才刚刚开始显现。曾经银行认为房子是最优质的抵押物,于是拼命地通过各种渠道把自己的资金流向房地产,殊不知这正造成了自身的脆弱性,一旦趋势反转,所有金融系统都将瞬间崩溃,就连银行们,也将全面进入资不抵债的时代。
而银行一旦全面出事,还扯什么房价,中国经济将丢失这10几20年来筑起的所有堡垒。假如这个时候你还在想你的房子什么时候会回升,而不是先考虑你生活的这片土地,你所使用的法币计价的资产会不会被全面偷家,那已经完全关注错了地方。
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